ブログ4

平成２５年１１月に埼玉県新座市にあるソフトウェア販売会社A社に税務調査が入りました。

【調査までの経緯】

A社が平成23年6月に不動産を購入し、同年8月に売却した。

この物件は、非居住者から購入したものであった。

税務署からこの取引の契約書等の写しを提出するようA社にお尋ねが届いていた。

お尋ねが再三届いていたが、A社が対応していなかったことによりA社に税務署の調査が入ることになった。

【主な調査内容】

非居住者に土地等の譲渡対価を支払う際10%の源泉を徴収し、税務署に納付しているかの確認が行われた。

税務署は、登記変更された時点で非居住者から購入したものであることを認識していた。

【当事務所の交渉内容】

非居住者から購入した物件の固定資産税等の税金が滞納中であり、A社が購入後に滞納中の税金を全額納付する前提で契約上、購入していた。

売買契約金額は、滞納税金分を考慮して決定されていた。

税務署に売買契約金額（１００万円）＋物件の滞納税金（８０万円）が土地等の譲渡対価（１８０万円）にあたると主張された。

当事務所(代表)が物件の滞納税金は、譲渡対価に含まれるものではないことを主張した。

【結果】

A社は、源泉徴収義務があることを認識していなかった。

10%の源泉徴収をせずに非居住者に全額を支払っていたため税務署への納付はしていなかった。

これにより、土地等の譲渡対価（１００万円）×10%を税務署に納付することになった。

【結論】

源泉徴収義務は思わぬところに潜んでいる可能性があり、税務署から指摘されたのちは源泉徴収税額をもらうことはほとんど不可能です。

よって、本税が重加算税・延滞税を全て負担すると大変な金額になります。

外国人との取引は十分注意して、転ばぬ先の杖として、鳥山会計事務所まで、お気軽に事前相談をしてください。

お尋ねには返事をした方が良い事例です。（税務署側が確証を持っている事例）

同席　担当者：高木　　　　　　　　

平成２６年２月７日（金）

高木

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

≪ 死活問題 ≫　『消費税増税転嫁作戦』

～業種別に対策を考え、具体的にご教示します。～

税理士法人になったことを記念して 記念特別セミナーを開催します。

テーマは来年、導入される消費税率のアップに伴い、課題と業種別の対策を考えていきたいと思います。

無料のセミナーとなっておりますのでお気軽にご参加ください。

『株・FX・金・不動産・・・今後の展望』

～７月のセミナー後どうなった？これからどうなる？～

◇日　時：１１月３０日（土曜日）　

◇場　所：埼玉県志木市本町5-23-11　プラザトリヤマ２F　セミナールーム

◇スケジュール：午後2：30～4：00　セミナー

　　　　　　　 午後4：10～6：00　懇親会　兼　討論会 （軽食と飲物ご用意します。）

◇講　師：鳥山　昌則

　　　　　　税理士法人　鳥山会計　

　　　　　　代表税理士、行政書士、宅地建物取引主任者、不動産経営コンサルタント

◇対　象：どなたでも　（友人・知人・経営者仲間等お誘い合わせのうえご参加下さい。

　　　　　　　　　　　　　　鳥山会計職員も研修を兼ねて参加します。）

◇参 加 費：無料（記念セミナーにつき、特別に懇親会費も無料とさせて頂きます。）

◇特　典 鳥山の著書　　『　闘う税理士、税理士大家さん　』

　　　　　　　　　　　　希望者にもれなくプレゼント！　（大好評の本です。）

------------------------------------------------------------------------------------

お申し込みは、会場の都合上１１月２５日（月）迄に

下記の用紙をプリント、ご記入の上　048（476）8587へFAXして下さい。

平成２５年１１月１８日（月）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

最近、当事務所にご相談があった事例を２つご紹介します。

１．都内の公認会計士・税理士事務所に依頼しているが、記帳代行の契約を締結しているのに１年１回、まとめて入力、申告をしている。

毎月料金を支払っているのにサービスがなっていない。

また、まとめてやる為に初歩的な失敗があり、「税理士事務所ってどこもこんななの？」と不信感があり、信用金庫の職員に相談されて、当事務所を紹介されました。

当事務所は、“安い、早い、正確に、そして感じ良し”をモットーにしていますから、２カ月１回きっちり月次決算をすることで、お安くして、即、契約して頂きました。

担当者が他山の石としてしっかりお客様に応えていくことにします。

２．　税務調査にあっている会社の社長に当事務所の顧問先社長の紹介でお会いしました。

既に４日間も調査があり、更にあと２日間、日程をとって欲しいとのことで、立ち会っている顧問税理士が税務署の手先のようだというのです。

社長はただでさえ、孤独な存在、ましてや、税務調査は苦しくて辛いものです。

顧問税理士にまで見放されては、立つ瀬がありません。

税務調査は税理士にとって「ひのき舞台」です。

ここでアピールできないようではどうしようもありません。

税理署に迎合するのは楽なことです。

税務署と対峙することは大変勇気がいるものです。

しかし、正々堂々と渡りあえば必ず、打開策は見えてきます。

税務署も人の子ですから、会社社長と一緒になって向き合います。

この会社は税理士の途中交替でこれから私と一緒に税務調査に臨みます。

平成２５年１１月８日（金）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

７月２８日のセミナーで、株式は上昇、ＦＸは円安１００円台、金は下落と予想し、その過程で東京オリンピック決定、消費税増税決断と、的中させてきたのですが、アメリカの債務上限問題には嫌気がさしました。

オバマ大統領の力が衰えたのでしょう。

２月には再度、ゴタゴタがあるかもしれないと思うと、当面大幅な株式上昇、円安は望めません。

その前に１度大きな下落でふるい落としがあるかもしれません。

こうなると毎月気にして経済情報を見て、素早く注文を出したりするのに、時間と手間をとられるのもマイナスです。

予測は不可能といえ、ギャンブル的な要素は否めません。

先週、すべてを売却して、現金に代えました。

やはり、賃貸不動産が一番かたくて、安心です。

頭金を確保して、更に増やすことに決めました。

良い物件の利回りは１０％を切るようになってきています。

土地がやはり上昇してきているようです。　　

　　　 年家賃

　―――――――　＝　グロスの投資利回り　

　　　物件価格

リーマンショックの時も、株、FX、金、不動産ともに大きく値を下げましたが、家賃が下がった訳ではないのです。

利回りは分母の物件価格が下がった為に、多く上昇したのです。

まさに絶好の買い場でした。

長期の借入で投資していれば、家賃で借金が返済できて、財産が残せる。

また、管理会社に任せておけるので、手間いらずで、仕事に没頭できるのです。

節税方法も豊富にあり、相続税対策にもなります。

賢い人は、賃貸不動産投資に絞って成功しています。

まだ、買い場です。良い物件の利回り６％までは、ご相談は初回無料でお受けしております。

鳥山と一緒に不動産投資の話をしましょう。

平成２５年１１月６日（水）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

税務調査において調べられる科目の順番ですが、法人税・所得税については、

①　まず、社長や経理担当に対して、事業の内容についてのヒアリングが１時間くらい

②　３期分の決算書・申告書・元帳を用意

③　売上の請求書・領収書

④　仕入れ・外注費の請求書、領収書

⑤　人件費の給与明細、一人別徴収簿、振込票、領収書

⑥　経費の請求書、領収書

これらのチェックが行われます。

最近の事例では、次のような問題が指摘されました。

１　仕入、外注費のうち、当期の売上に対応していない金額が先に計上されていた。

→　いわゆる、仕掛品(工事）の計上漏れです。

決算期末においては、売掛金計上は締後の売上まで、仕入、外注費については、請求書がきていても当期の売上の計上に対応するものか、吟味してそうでないものは翌期へもっていく必要があります。

☆　費用収益対応の原則です。

　　　　　　　　仕掛品（工事）　×××（B/S）　／期末仕掛品(工事）　×××(P/L）

２　家族役員のみしかいない会社の慰安旅行(家族旅行）の損金性は？

最近の税務調査で社長と奥様が両者ともに役員で従業員がいない会社について、最終的に問題になったのが、１年１回、家族４人(夫婦、子供２人）で行った３泊３日、２０万円くらいの国内旅行でした。

これに使う、交通費、タクシー代、みやげ代、約１０万円も問題にされました。

元帳上の処理は全額、交際費です。

社長と奥様のみが１年１回くらい行く旅行なら会社負担で福利厚生費でOKでしょう。

費用も得意先関係者へのみやげなら、交際費でOKでしょう。

問題は子供が２人同伴しているということです。

お子さんは小中学生、おいていくというのは酷でしょう。

無難な線ではお子さん分を按分して、経費にしないでおくか、又は、危険(?)を冒して、交際費にするか、税務署はおそらく全額を役員賞与で往復ビンタ、ダブルパンチをとりたがるでしょう。

まったく１年１回の旅行ぐらいつべこべ文句をつけないで欲しいですよね。

当事務所では、全額交際費にしてあるのだから１0%は経費にしていないし、役員に対する接待旅行だということでつっぱねる方針です。

３　会社を２つ持ち、両方の社長が同一人である場合、仕事を出している会社(A社)に対して外注費である(B社)がA社の社長家族(A社、B社社長は同一人）に対して、贈答したワインセラーは交際費とできるか？

B社に税務調査が入り、問題とされたのが約30万円のワインセラーを交際費として損金算入していたことでした。

現金出納帳及び総勘定元帳の交際費の科目には、摘要にワインセラーとあるだけでした。

もちろん、百貨店の領収書があります。

内容を聞くと、B社役員の家族の使用するワインセラーとのこと。

税務署は、役員の私的経費のつけ回しとみて、役員賞与損金不算入で往復ビンタ、ダブルパンチをとりにくるでしょう。

しかし、この場合、単純にB社の役員のみであれば、贈答とは言いにくいと思いますが、A社の役員に対する贈答により取引の円滑化を図るということであれば、交際費は成り立つと考えます。

いわゆる、へ理屈の一種かもしれませんが、藁をもつかむのです。

おそらく、税務署職員は交際費の定義において役員は入らないと言ってくるでしょう。

でも、これは当たりません。

「　交際費とは、交際費、接待費、機密費、その他の費用で、法人がその得意先、仕入先、その他事業に関係のある者等に対する接待、供応、慰安、贈答その他これらに類する行為(以下、「接待等」という）のために支出する費用をいいます。」　とあります。

これによれば、B社の役員に対する慰安、贈答であれ、交際費等に該当するのです。

上記は、これからの事実認定となりますが、体当たり精神で闘います。

１０月１６日付「仮装経理の件」は、結局、当事務所の是は是、非は非の考えを税務署側が受け入れ、わずかの消費税の修正申告で終了となりました。

平成２５年１０月１８日（金）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

仮装経理、いわゆる粉飾決算が税務調査で発覚した場合はどうしたらいいのでしょうか？

今回のケースは、土木建築会社でここ３期程赤字が続き、金融機関から借入が続けられなくなるのではと会社が考え、売上を２，０００万円位先取りしているところ、税務調査になってしまったものです。

税務調査では２人の若手調査官が順々と調べていったところ、軽油取引税が消費税等の課税仕入れに計上されていること（５万円位）と外注費が３５０万円程過大計上が指摘されました。

但し、売上の過大計上も把握され、税務職員も仮装経理は認識しました。その後、税務署から回答があり、３５０万円分の修正申告をして欲しいとのこと。

当然に私はくい下がりました。

一方だけとりたい姿勢はいかがなものかと、正々堂々と是は是、非は非とするのが税務署の立場ではないかと、消費税の修正申告はやむを得ないが、加算税、延滞税の発生する修正申告をするならマイナス分ものせてやるべきだと応えておきました。

いずれ後々、上司、すなわち統括官と一騎打ちとなるでしょう。

ここで仮装経理分を減算した場合、納付した法人税等は還付があるのでしょうか？

国はそんなに甘くありません。

今後の決算期で利益が出て税金を支払うべきとき順次差し引くことができることになるのです。

すなわち、“おあずけ“です。

ちなみに当社が税務調査に選定された理由は売上、外注費の金額の割りに仕掛工事が０であるということでした。

売上の先取りをやる分、外注費をしっかり費用収益対応の原則で見直し、仕掛工事（未成工事支出金）を計上すればよかったのかもしれません。

「契約書を作ろう(PARTⅡ)」

税務署は契約書に弱い。

いえ、契約書がないだけで時間がかかり、面倒なことになる、というのが実情です。

特に、同族関係者同志のやりとりは契約書、株主総会議事録は必須です。

もちろん、適正な収入印紙を貼ることも忘れないで下さい。

当事務所では税務調査の打ち合わせで検討しており、大事に至らないようにしています。

平成２５年１０月１６日（水）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

プラザトリヤマのセミナールームで行われたセミナー＆討論会「投資必勝の極意」は、

おかげさまで54名の方に参加いただき、盛況のうちに終了いたしました。

第1部の講師を務めた当会計事務所所長鳥山の資料です。

第1部テキストはこちら

 平成２５年７月２８日（日）

今村　章吾

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

平成２５年７月２８日に行われました、「投資必勝の極意セミナー」は多くの方にお集まり頂きました。

そのときの、取材内容を産経新聞に掲載されましたので、お知らせします。

産経新聞記事はこちら

また、次回のブログアップ時には、セミナーにて使用したテキストを添付します。

「闘う税理士　税理士大家さん」をアマゾンにて出品しています。

ご興味のある方は是非お手にとって頂けると幸いです。

平成２５年８月８日（木）

今村　章吾

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

今回は、外国企業と取引のある会社に税務調査が入りました。

この会社は主に日本語と外国語、外国語と外国語の辞書の作成、辞書のデータベースの作成・編集を行っています。

主に社員がその仕事にあたっていますが、専門的な用語が必要な場合や、取り扱っていない言語が必要な場合は外部（外国人を含む）に委託しています。

調査は源泉所得税がメインでした。

調査のポイントは、外部委託者に対する料金の支払いについてで、内容が、「報酬」「校正料」「翻訳料」等の所得税が課せられるものが主なものでした。

対象となる人が延べ58人おりました。

その人たちの過去3年分と今期3月まで（毎月源泉納付だったため）について支払額とその内容についてリストを提示するよう求められました。

毎月仕事を発注している方については源泉徴収をしておりましたが、その都度発注している方、外国人の方からはほとんど源泉徴収をしていませんでした。

確定申告をしている人は、前年分までについては、会社への追徴課税はありませんでした。

今期分は、数名が源泉徴収漏れとして追加納税をすることになりました。（毎月納付のため）

また、外国人（非居住者）に対するものは国内源泉所得ではないので対象外となりました。（外国で仕事をして外国に送金している）

この他に問題になったのは、外国企業よりソフト使用料を滞納したとして、「和解金」の請求があり支払いましたが、その「和解金」支払が「使用料」であるとして、所得税の徴収漏れを指摘されました。（所得税基本通達１６１－６の２に「・・・ばかりではなく、損害賠償金その他に類するものも含まれる」とあり、「その他に類するもの」の中には「和解金」も載っています。）

さらに、源泉税の対象となる支払金額は、実際支払った金額ではなく、支払った金額は源泉税を差引いたものとみなし、逆算計算し税額を算出する（所得税基本通達181~223共4）ことになっていました。

外国企業に源泉税額を請求することはできず（請求書には発生する税負担はしないことが明記されている）当社が負担することになります。

しかし、この外国企業が米国にあるとのことなので、「租税条約」の適用があるか調べてみると、「使用料」について所得税は「免税」となっていました。

ただちに「租税条約に関する届出」の書類手配をしてもらいました。

調査が終結する前にすべての書類をそろえることができたので、税務署に書類が揃った旨を連絡ました。

ところが、発生が過年度なので、すぐに提出しても一度納付をしなければなりません。

その後還付請求をし、納付確認ができたら還付手続きをすることになると言ってきました。

確かに過年度分なので順序からすればそのとおりだが、納付をして還付手続きをしても、届出書を提出し納付を免除しても結果的にはおなじであり、まして、還付に必要な書類を米国の会社に依頼することで、納税者も余計な時間と手間と費用がかかってしまうのではないかと抗議しました。

担当レベルでは受け入れてもらえませんでしたので、統括官に説明したところ、最終的には、調査期間中に書類が完備されたので、届出書類の受理で納税、還付手続きを免れることができました。

外国と取引がある場合には、事前に租税条約締結国の確認をし、必要であれば取引と同時に「租税条約に関する届出書」とその必要書類を準備しておくとよいでしょう。

非常に心配されていた社長には大変喜んでいただけました。

平成２５年７月２６日（金）

担当　課長　有山　浩

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

鳥山所長が本出版イベントセミナーに先立ちまして、ラジオ放送を行います！

日付

平成２５年７月１６日（火）

時間　１３時～１３時２０分

「スマイルエフエム」

http://fm767.net/

また、当事務所職員の黒崎さんのＣＤ曲も一緒に流れます。

是非ともお聞き下さい！

平成２５年７月１２日（金）

今村　章吾

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

平成２５年７月２８日（日）１５時～１７時　５０名限定

参加費無料となっています。

詳細はこちら

会場

プラザトリヤマ　セミナールーム

　埼玉県志木市本町5-23-11 プラザ鳥山２Ｆ

特典１　鳥山講師著　「闘う税理士・税理士大家さん」　参加者全員にプレゼント！

特定２　渡辺講師著　「日本人が知らない世界が狙う最強日本株」　特別価格で販売致します！

申込は、ＦＡＸ以外にも、電話やメールでも受付をしていますので、お気軽にご連絡下さい。

電話番号

ライフデザイン武蔵野　担当：高野

048-485-5000

メールアドレス

kiyoe.kono@lifedesign-m.com

是非ともよろしくお願い致します。

平成２５年７月８日（月）

今村　章吾

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

様々な情報を取り寄せ、鳥山が取捨選択した結果ですが、現在の時点のものであり、判断を途中で変更する場合もあります。

また、これに基づき投資を行い損失を計上しても、自己責任であり、一切当方が責任を負うものではありません。

1.　金

下降トレンド入り　600円レンジ　　

　2～3ヶ月間は先物で現物で4,200円から4,800円

2.　株式

日経平均は長期的に上昇トレンド、2,000円レンジ（個別銘柄は異なります。）

2～3ヶ月間　13,000円から16,000円

（例）日産自動車㈱　900円から1,200円

3.　ＦＸ

ドル／円　相場は、ドル高トレンド　　

　2～3ヶ月間　95円から105円のレンジ

ユーロ／ドル相場は　ユーロ安ドル高トレンド　

　2～3ヶ月間　1.2000から1.32000のレンジ

さあ、この予測が夏場にかけてどうなっているか？

私も実際にやっていますのでどのような成果が得られているか（^○^）又は、ひどい目にあっているか(T_T)プラザー鳥山で投資セミナーをやりますので、ふるって参加ください。

＜私の投資方法＞をテーマに検討会も後半用意する予定です。参加型のセミナーにしたく思っております。

そして、一番最後に値上がりするのが不動産です。

このときが景気も回復してインフレ気味になり、金利も上昇するときです。

これ以前に株式は利食いをし、順次投資不動産を購入することをお勧めします。

安定的に家賃を稼ぎ、家の財産として子孫に残せます。

もちろん、鳥山会計グループがご相談、購入、管理、所得税の節税による確定申告、法人設立による更なる節税、最終的に相続税の節税と手続きまで一貫してあなたと一生付き合い、運命共同体としてサポートさせて頂きます。

平成25年5月15日（水）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

正確な情報を絶えず仕入れ、トレンド（傾向）とレンジ（上下の幅）に信念を持つことが重要です。

性格により次のような投資姿勢が考えられます。

金、株式、ＦＸ（共通）

1.　手堅いタイプ

現物のみを鉄則にする。

この場合は、トレンドが買いであり、レンジに従い、上限に近づければ売り、レンジの下限に近づいたら買うといったものです。

この場合も持ち金を3分の1から2分の1に分けて、ナンピン買いも視野に行動すると安全に、着実に成果をあげられます。

※1　耳より情報

田中貴金属工業の売買価額は1日1回で、午前9時30分頃発表されます。先物の動きをインターネットで見て急落したときは、現物を売りにいき、急騰したときは、買いに行けばタイム差で儲けられます。

※2 　金の現物の売却による利益の税金→総合譲渡所得でその年で50万円まで無税、5年超の所有期間があれば、50万超の所得の1/2で、総合課税になります。

2.　ちょっと冒険タイプ

現物買いを基本に上がったときに、ヘッジで先物、信用で売り、下がったときに利食いと、信用買いを繰り返すことで2倍の儲けを目指す。

※3　先物取引、ＦＸの税金→雑所得として、源泉分離課税利益の20％分離課税、損失の3年繰越制度あり、利益が多い程、総合課税より有利　雑所得の中では損益通算可能

※4　商品先物に抵抗感がある方は、東証のＥＴＦ（投資信託)で純金投信があります。(信用取引もできます)

3.　チャレンジ冒険タイプ

ＦＸ、商品先物、株の信用買いを基本に売買します。

但し、やり過ぎは禁物。持ち金の5分の１から3分の１でやりましょう。二刀流をうまく使い分けても2分の１を原則にしましょう。

先程の金の暴落は、滅多にありません。

通常は、金で500円（10％）以内のレンジでの動きです。

例えば、金なら4,300円から4,800円のレンジ、トレンドは今回の暴落とドル高傾向、インフレ懸念の後退、シェールガス革命による原油の下落、欧州の金融危機などにより、下へ向かうものに入った可能性があります。

この場合もレンジは付き物です。（下値切り下げ型）

売り優勢にして、売りポジションを7割、買いポジションを3割にします。

4,200円から4,700円と500円幅を下値を下げてもっていきます。

4,700円の時、売りを9割、買いを1割

4,200円の時、売りを3割、買いを7割です。

買いを早めに利食います。

※5　株式の税金、上場株式、平成25年末迄分、源泉分離課税で10％、損失は配当と通算可能、損失の3年繰越控除制度あり、利益が多い程有利

平成25年5月14日

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

前日まで1ｇ約5,000円をつけていた東京の商品先物金価格は4月15日に4,580円と400円以上急落、翌16日には一時的に4,132円と更に448円の暴落をみせました。

両日で約17％の下落です。

この2日間の投資家の行動はどんなものであり、どうあるべきかを研究してみます。

1.　急落の背景

①金価格は2003年3月に1,300円だったものが10年間で2013年2月5,081円と4倍近く上昇して、一服感があったこと（高値恐怖心）

②ドル円相場が100円／ドル同前で足踏みとなり、97円台まで円高になったこと

③利食い売りがパニック売りにつながったこと。16日の下げはストップロスによる強制的な投げ売りによるものです。

15日、16日ともに出来高が異常に増えていることが、これを物語っています。

2.　買っていた場合の損失

300万の資金で100万分の建玉があったとします。

（手数料はインターネットであれば、1枚当たり756円と安いので考慮外とします）

基礎知識

1,000,000円分の建玉は証拠金が1枚198,000円×5枚分＝990,000円

1,000ｇ×5＝5,000ｇ分×5,000円で25,000,000円分

100万円で2,500万円分の取引、約25倍です。株式の信用取引が約3.3倍ですから、いかにレバレッジが凄いかが分かりますね。

ちなみにＦＸは米ドル／円で証拠金が40,000円、10,000ドルで1ドル100円として100万円、4万円で100万円分の取引、やはり約25倍です。

売りも買いも同時に注文可能です。

① 買いのみの場合

4/15　5,000円→4,580円

△420円×1,000ｇ×5枚＝△210万円

この段階で証拠金不足が発生します。

（預け金）300万円－必要証拠金99万円－損失210万円＝△9万円

翌日午前中までに追加証拠金を入金しないとすべての建て玉がカット（ロスカット）され、損失が確定されます。

△210万円しかも翌日の16日は更に下落、4,580円→一時4,132円△448円となってしまった為、更に損失が膨らみます。

あと300万円を追加して、ようやく持ちこたえるのがやっとです。

おそらく何も出来ません。

恐ろしくて、5枚分5,000円の買値に戻るのを待つのが精一杯です。

② 売りのみの場合

4/15　5,000円→4,580円　　　　　

＋420円×1,000ｇ×5枚＝210万円の利益

70％の利益です。

更に4/16に買戻しをすべてしていれば、200万円は利益の積み上げができたでしょう。

合計410万円の利益で、元金300万円が137％増しとなります。

この場合の選択肢、

ケースＡ　全て利食ったうえ、4/15に4,600円で3枚買いを入れる。

預け金510万－証拠金594,000円＝4,506,000円余裕資金

4/16　更にナンピン買いを4,200円で3枚入れる。

4,506,000－（損失）1,200,000＝3,306,000円－198,000×3枚＝2,712,000円

その後、4月30日には4,600円迄戻っている。ここで売却すると、

3/15　3枚買い　4,600円→4,600円　±0

3/16　3枚買い　4,200円→4,600円　400円

400円×1,000ｇ×3枚＝1,200,000円

5,100,000円＋1,200,000円＝6,300,000円

利益は330万円110％の利益です。

ケースＢ　4/15　3枚利食ったうえ、4/16に残り2枚を4,200円で利食い、買いを10枚入れる。

4/15　400円×1,000ｇ×3枚＝＋120万円

4/16　800円×1,000ｇ×2枚＝＋160万円

300万円＋120万円＋160万円＝580万円

買い10枚分　198万円の証拠金は十分にある。

4/30　4,200円→4,600円で10枚売却すると、

400円×1,000ｇ×10枚＝400万円

預け金は、580万円×400万円＝980万円　227％の利益です。

但し、あくまで下げすぎの反動を狙う場合で、そうそうこうはうまくいきません。

③ 売りと買いを持っていた場合（二刀流）

ケースＡ　売り3枚、買い2枚の割合の場合

4/15に売りを2枚利食い

400円×1,000ｇ×2枚＝80万円

3,000,000円－3枚分証拠金594,000円＋800,000円－評価損（2枚）800,000円＋評価益400,000円＝2,806,000円

4/16に売りの残り1枚を4,200円で利食い

800円×1,000ｇ×1枚＝800,000円

5枚を新規買いする。

3,000,000円＋800,000円＋800,000円－証拠金7枚分1,386,000円－評価損1,600,000円＝1,614,000円

4/30に4,600円で買いを全て売却すると

後の5枚分400円×1,000ｇ×5枚＝200万円

前の2枚分400円×1,000ｇ×2枚＝△80万円

預け金4,600,000円＋2,000,000円－800,000円＝5,800,000円

93.3％の利益率

ケースＢ　売り1枚買い、買い4枚の割合の場合

（5,000円より金は上昇するものと考え、買い優勢でポジションをとっていた場合）

4/15　そのまま何もしない

買いの4枚分　400円×1,000ｇ×4枚＝△1,600,000円

売りの1枚分　400円×1,000ｇ×1枚＝400,000円

証拠金　3,000,000円－990,000円－1,600,000円＋400,000円＝810,000円

4/16　4,200円で売り1枚を利食い

800円×1,000ｇ×1枚＝800,000円

証拠金不足になる為、買いには出動できない。

4/30　4,600円で全て売却すると損失は、

400円×1,000ｇ×4枚＝△160万円

4/16に300万円を追加して、買い5枚を入れていれば200万円のプラスで、差引40万円のプラスになる。

売りを少しでも持っていることで、被害を少なくし、次の一手の気持ちを持てることになる。

平成25年5月13日（月）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

“トレンドとレンジそして二刀流”

去年の後半からアベノミクスで円安、ドル高、株高、金高が続いています。

株式セミナーなどは、活況を呈しているようです。

セミナーへ出かけて行くのもよいのですが、エコノミストなど講師のいいなりにならないことが大切です。

自分なりの信念、流儀、考えを持っていないと必ずいつか相場にやられて大損をします。

自分の考えが当っているか参考意見程度と考えておくといいでしょう。

私も二十代から株式、商品、ＦＸと相場を楽しみ、数々の成功と失敗を繰り返してきました。

ここ８年以上は休むも相場で賃貸不動産投資に励んできたものですから、少し遠ざかってきました。

最大の理由は円高でした。

７０円台のときは、上限にはりつき、必ず円高方向に振れたためです。

極端な話し５０円台の円高もあり得ると感じたのです。

今年の正月に”流れが変わった”と書きました。

円安傾向（トレンド）がはっきりしたと。

だから、株も商品もドルも金も値上がりすると、そして最後は不動産です。

賃貸不動産を購入するための頭金を稼ぎましょう。

株は９，０００円が１４，０００円に金は４，０００円が５，０００円にドルは７５円が９９円台に３０％くらい値上がりしています。

私も、トレンドがはっきりした以上、買い増しました。

安倍と黒田でアベクロミクスに賭けます。

日本は、長年バブル崩壊、デフレ、リーマンショックと失われた２０年余を過ごしてきたのです。

いいかげん、今までと違うことを考え実行しなければ、輝かしい未来はあり得ないのです。

乗ってみようではないですか。

私の信念としてはまず、自分がやってみて考えを実行し、良いものはすすめ、悪いものはヤメて頂くことにしています。

３０年の経験と実証により私の相場必勝法を編み出しました。

１．長期の傾向（トレンド）を読む　　　

　円安ドル高　１００円、１２０円、１５０円、２００円

２．１銘柄に絞りこむ　　　

　ドル　日産自動車

３．上下の幅（レンジ）をつかむ　　　

　１ヶ月間の上下限の幅の中で稼ぐ　ドルなら９５円～１００円

４．最低単位での売買に徹する　　　

　ＦＸ　１枚　日産　１００株　金　１枚

５．資金は、1/5から1/3に分けて万一の為に半分は残しておく　　　

　５００万出せるなら１００万づつ買う。

６．買いと売りを両方使う　　　

　宮本武蔵にちなんで二刀流と名付ける。

　トレンドとレンジの位置により、買いと売りのポジションの割合を変える　　　

　最大のリスクヘッジになる。

　買いの方だと、大きく下振れしたときに大損をし、最大のナンピンチヤンスにもかかわらず、　　買い出動する元気がうせてしまう。

　わずかでも売りポジションをもっていれば、利食いをしてナンピン買いにいける。

７．売買手数料が安く機動性があるインターネット契約をする　　

　インターネット売買は、自分の判断で手軽に出来ることと、手数料が１枚当り２００～３００円で売買金額の０．０３％くらいです。

　昔は３％くらいでしたから大助かりです。

８．１枚（１００株）当りの儲けの金額又は％を決める　　　

　例えば、ドル円だと１枚当り証拠金約４０，０００円に対して、約１，０００，０００円の売買です。

　約２５倍のレバレッジ（テコ）の効果です。

　１円動くと約１％の動きと成り、約１０，０００円の損益がでます。

　ここで利喰いを決めるのです。

９．のめり込まない　　　

　ちょっと儲けると調子に乗って、会社を締めてデイトレーダーになるなどという方がいますが、相場はそんなに甘いものではありません。

　ビジネスも相場も合戦なのですから、やはり本業をしっかりコツコツとやりながら、余裕資金で、朝・昼・晩に相場をチェックして手を打つという、中、長期で望む姿勢が利益を引き寄せます。

１０．きちんと申告し、目標を持つ　　

　特定口座にしておき、確定申告を要するときはきちんと申告をする。

　上場相場による損益は、３年間通算できたり、配当と相殺できたり、分離課税で税率が優遇されていたりと大変得になっています。

　例えば、株で１，０００万儲けた人が３，０００万の給料がある人だとすると、総合課税だとすれば５００万税金がかかるところ、上場株式であれば、１００万円ですむということになります。

　逆に損をした場合は、給料と通算できないので、３年繰越控除を選択し、次年度以降のリベンジを狙います。

　損すると泣きっ面にハチになるので、絶対に勝つ必要があるのです。

相場での儲けに関する経費について当事務所では、必勝法があるので興味がある方は問い合わせ下さい。

最近、当事務所のお客様の中に株で何億円も儲かったので不動産投資を考えているというご相談に見えた方がいらっしゃいます。

賢い選択だと思います。

半分利喰って利益を確定し、順次、賃貸不動産で安定経営と確実な財産を持ち、相続税の節税と打って出ていけます。

この方は８年位前にある銘柄に買いを入れリーマンショックのときは、買い値の３％にまで下がったが、ここで根性を入れナンピン買いをし、株式分割を繰り返して株価も上昇した為に、何億円もの利益を手に入れることができたと話されていました。

強い信念と負けない気持ち、行動力には、感服です。

株、円、金はだいぶ値上がりしてきましたが、アベクロミクスの２年間は上昇傾向だと考えています。

消費税の段階値上げとも重なります。

かけこみ需要で、物価も景気も上がり気味でしょう。

金利は、日銀の金融緩和も含め世界的に低金利と考えられます。

この間は、基本的に買いトレンドでしょう。

但し、この間も必ず激しい上下動はあります。

このとき二刀流がものをいいます。

売りは、買いより少なめです。

最高で買いの８０％でしょう。

そして、２年間の間も不動産の中で良いもの（利回りの良いもの、駅から近い、土地が広い場合）は、じわじわと上昇しはじめます。

不動産は、当事務所グループで仲介、管理、節税とすべてのサービスが揃っています。

二刀流のいいところは、上昇相場（トレンド）が終わっても、売りを増やし、買いを減らすことによって、下げ相場（トレンド）でも利益を出せることです。

いわば変幻自在なのです。

私も今、上記、１０の掟により、株式、商品の中でも金、ＦＸの中でもドル円で実践中ですが、徐々に効果を上げてきております。

去年までは、多数の方が確定申告で株の損失を出していましたが、今年は、利益が出る人が相当増えるのではないでしょうか。

期待しています。

私も儲けの親分になって実践税理士としてセミナーを開催したいと考えています。

セミナーの場所は、埼玉県志木市本町５丁目ダイエー前プラザ鳥山２Ｆのセミナールーム　定員は１００名、

題名は、

「現役税理士が明かす実践、株式、ＦＸ、金の投資戦略」

～相場の必勝法、売り買い同時作戦、二刀流による勝ち残り方と今後の相場展望～

日時は、平成２５年中ですが、私の相場実績を恥ずかしくないものにしてからにします。

相場好きによる討論会もいいなと考えています。

ブログで引き続きご覧下さい。

皆様乞うご期待！！

あなたと運命共同体、あなたの立場で最適なアドバイスを致します。

平成２５年５月１０日（金）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

今回４月に税務会計の担当者の補助者としてパートの募集を出しました。

折り込みチラシで日曜日に出して１７名くらいの応募がありました。

パート募集はハローワークよりも折り込みチラシの方が効果があるようです。

結果、鳥山会計で６人、グループ会社（不動産）で２人を採用しました。

原則的に担当者１人に１人の補助をつけて業務の効率化と顧問先への相談サービス体制の効果を狙っています。

将来的には、今回採用したパートの中で担当者に成長する人、担当が補助者を数人管理できる人などが育ってくれればいいなと考えています。

組織作りは人作りです。

同時に、副所長、課長２名、社会保険労務士、班長４名には権限と責任を委譲してしっかりやっていける体制にすることにしました。

事務所の人数も３０人を超え、グループ全体では４０人超えです。

武田信玄の「人は石垣、人は城、人は堀」＝「企業は人なり」という言葉に通じます。

顧問先向けには、次のような施策を行いたいと考えています。

プラザ鳥山の２Ｆにむさしの相続相談室、企業家応援ブース、セミナールームが完成します。

税理士業界、不動産業界初の税理士報酬、事務所、店舗家賃に助成金による応援システムを稼動させます。

※鳥山会計事務所、プラザ鳥山に看板がつきます。

アベノミックスに賭けて、当事務所もボーナスを含め頑張って成果を出した人には３％（２％を５０％プラスして）の給料増で日本の景気に貢献したいと考えています。

やはり変化に対応していくことが進化の歴史ですから。

平成２５年５月２日（木）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

海外取引の多い会社の税務調査２件のうち１件が終了しました。

昨年１２月より会社において２日間、埼玉県の某税務署の統括官自らが業務調査に出張してきた事案がようやく４月に入り終了しました。

当該会社は中東へ日本から中古車を輸出することをメインにしていて社長は外国人です。

私が関与して１０年余、輸出免税により毎年多額の消費税還付を受けていましたが、税務調査になったのは今回が初めてでした。

社長の知人の外国人の会社は、その間に２回は、税務調査に遭い、相当な追徴税額を支払っていたようです。

統括官は、何かをにらんできたようで、特に外国会社とのインボイス等のやりとりは入念に調べていました。

相当疑問があったようで私が途中強力に終了を催促しても日数を引き延ばして何かと追徴税額を獲得しようとしていたようです。

結局、終結まで、４ヵ月かかりました。

出たのは契約書の印紙税とアルバイトの給与に関する源泉所得税でわずかの金額でした。

社長はほっとして大喜びです。

残る税務調査

①３月から始まった外国からオートバイを輸入する法人（埼玉県）

☆別の税務署から国際情報専門官が出張で合同調査になりました。

また、税務調査中に修正申告書を自主的に提出した初のケースです。

②同３月から始まった不動産会社への税務調査（埼玉県）

③外国法人へ著作権の支払いと外国人翻訳家に対する源泉所得税部門の調査（埼玉県）

④５月に初調査を迎える土木会社の税務調査（東京都）

⑤同５月に税務調査を迎える不動産会社の消費税還付に対する税務調査（埼玉県）

⑥強引な税務調査により修正申告書を提出したケース（重加算税案件）についての憲法１６条に基づく請願書の提出事案

平成２５年５月１日（水）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

昨年８月に、憲法第１６条に基づき「請願書」を税務署に送付し、その後、４回に亘り、事情聴取、再調査、検討を重ねてきた重要な案件がようやく落着しました。

平成２３年秋に行われた、当該、税務署の個人課税部門の上席調査官の言動、調査手法に問題があり、納税者の強い不満を招き、私が行ったセミナーに参加された納税者がご相談にお見えになりました。

「請願権の行使」を行うこととし、「請願書」の提出となったものです。

税務署に対する反論の骨子は、国税庁の定める”税務運営方針”の精神に照らして、当該税務調査に問題がなかったかということでした。

例えば、当該上席調査官が一方的に決めつけ、納税者の主張を無視するなどした結果、修正申告になり、重加算税にされ、多額の税額を過去数年に亘って、徴収されることになっていたのです。

憲法第１６条に

「何人も、損害の救済、公務員の罷免、法律、命令又は規則の制定、廃止又は改正、その他の事項に関し、平穏に請願する権利を有し、何人も、かかる請願をしたためにいかなる差別待遇も受けない」

とあり、これを具体化し、文章化するものが「請願書」です。

また、請願法（昭和２２年３月１３日法律　第１３号）によれば、

第５条にこの法律に適合する請願は、

「官公署において、これを受理し誠実に処理しなければならない」

と明記されています。

ですから、税務署は、請願書が提出されると大変なことになるのです。

（大変な内容は、ご想像にお任せします。）

税務署は、なるべく、受理しないようにします。

受付に提出に行ったら、提出しないように説得されるのです。

ですから、書留郵便で税務署長宛に送付するのが鉄則です。

さて、修正申告の内容ですが、納税者は、不動産所得がある方で、アパートマンションを何棟か、自己管理をしており、奥様と２人で管理業務を行っていました。

税務調査で問題になったのは、

①共益費の収入計上、

②修繕費他の経費の必要経費性、

③専従者給与の支払いの有無

であり、すべて何年にも渡って、相当金額が否認され、重加算税がどのようなものかの説明もなく、修正申告をなかば、強制、説得され、無力感、あきらめ感から応じてしまったものです。

税務署側は、担当の統括官が、誠実にねばり強く、前向きに対応して頂き、税務署としてできる限りの還付を実現してもらえました。

納税者としては、重加算税がすべて取り消しにならなかったことに不満は残るものの、納付した税金の相当金額を、職権による更正により還付してもらったことは、大きな成果でした。

私としても”請願書の効力”を十分知ることができた良い機会でした。

「請願権」「請願書」は、税理士も税務署も知らない方がまだ多く、知っていても活用することに躊躇する方が多いのも事実ではないでしょうか？

今回判明したことに、「請願書の提出」は早くした方が得策だということです。

決着するのが、申告期限をまたぐことに、職権更正を遡ってできる（還付期間）が減っていくのです（納税者にとって還付期間が減るので不利）。

しかも、請願書を提出してから決着するまで半年くらい必要と考える必要があります。

該当すると思われる方は、早急に鳥山までご相談下さい。

もちろん初回相談無料で、土日対応しております。

平成２５年４月５日（金）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

昨年１０月から続いていた、サラリーマンで個人の趣味が高じて単車の部品をインターネットで売買を繰り返し、売却金額が相当金額に上ったため、税務署から呼び出しがありその後、税務調査になってしまった事例についてです。

今回の件は、打合せを３回程、当事務所で行いました。

売買のＤＡＴＡを作成し、計３度税務署へ出向き、打合せを重ねてきました。

納税者の心の負担を考えると年を越したくなかったのですが、買った部品が古くから持っていたものと一部現金支払いがありました。

領収書等を紛失してしまっているのですが、ご本人は趣味の延長と思っていたので申告する必要があるなど夢にも思っていなかったそうです。

どのくらい儲かっていたか、推測で判断せざるをえなかったのです。

当然、税務署側は、利益率を高くいいますし、こちら側は、そんなに儲かる訳がないということを訴えます。

私は、儲からない根拠として、逆に、儲かる前提条件を指折り数えました。

①外国から仕入れるなど希少価値のあるもの

②古くから持っていたことによる骨董的な価値

③大量仕入によるコスト減

この３つではないかと提起しました。

インターネットで買ってインターネットで売却するのは、安く買って安く売るしかないので差益はではないと主張したのです。

税務署には、３度目に行ったときは、担当上席の他にも直属の統括官にも同席してもらい、納税者とともに訴えました。

必要経費も単車の減価償却の他、自宅の一部の減価償却、金利、交際費、パソコン費用等もかかっている旨を示しました。

当初、税務署側は、同業者の利益率２５％～３０％を持ち出し、期限後申告３年分を迫ってきました。

私は、同業者のサンプルを出して頂くよう何度も要請したところ、想像どおりインターネット取引による同業者比率は、まだＤＡＴＡがないようです。

同業者と称していたのは店舗をもっている、部品販売店の粗利益率だったのです。

あまりに強引で長引く税務調査に、私が憲法第１６条に基づき「請願権」の行使も考えざるを得なくなる旨を担当上席に電話で伝えました。

これで税務署側は一挙に折れ、「先生の計算した期限後申告書を出してみて下さい」となりました。

結局、納税者と打合せ、請願書は長引くので提出せず、わずかの期限後申告書を３年分提出することに決めました。

わずかの金額の為、除算により加算税・延滞税も不要です。

これを郵送したところ受領され、今回の税務調査は終了しました。

税務署は、わずかの金額でも確定申告書を提出してもらうことで、メンツを保ったのです。

勿論、この納税者は今後、利益がでるときは、きちんと申告することを約束することは当然です。

今回の当事務所の報酬は、この場合も腹八分目で他の税理士よりも格段に安いものでした。

ちなみに１度目に相談した税理士は８０万円、２人目は５０万円で成功報酬でもなくどうなるか分からないのに契約を迫ってきたとのことです。

初回相談無料、土日営業で対応します。

どしどし迷わず、闘う税理士・鳥山までご相談下さい。

平成２５年３月１５日（金）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

H25年2月7日　AM10：30より、大崎ウエストシティタワーズ会議室において、当事務所の顧問先である ㈱香りの森 様のお客様であり個人事業主でもある方々を対象とした確定申告の勉強会が行われました。

こちらの会社では、度々こうした勉強会を行っており、今回のテーマは「確定申告の時期となり、どのように申告をすれば良いのか？」などのご要望から、講師として鳥山所長が招かれ、アシスタントとして私、村上も同行しました。

今回は主催者である平田様を含め11名の方々にお集まりいただき、全員女性という中、鳥山所長には講師として基本的な事から税務申告、経営者としての心構えなど、事前に作成したレジュメに沿って、約2時間にわたりお話をしていただきました。

最後に設けた質問コーナーでは40分ほどの質疑応答の後、無事勉強会が終了しました。

皆様、個人事業主として大変真剣にお話を聞いていただき、納得してうなずかれながらメモをとられる方など、とても熱心な勉強会となりました。

当事務所で今後お力になれることがありましたらとてもうれしいです。

本日は本当にありがとうございました。

平成２５年２月７日（木）

村上　直子

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

鳥山会計事務所は、平成２５年２月１日に経営革新支援機関に認定されました！

只今、「中小企業経営力強化支援法」に基づき、２月１日に１，６６８機関を経営革新支援機関として認定しています。

これにより、経営革新等支援機関数は５，４８１機関となりました。

http://www.chusho.meti.go.jp/keiei/kakushin/nintei/kikan.htm

経営革新等支援機関は、中小企業が安心して経営相談等が受けられるために、専門的知識や、実務経験が一定レベル以上の者に対し、国が認定することで、公的な支援機関としての位置づけられています。

専門的な知識を有する者には、金融機関、税理士、公認会計士、弁護士等を認定しています。

例えば、①～⑤の悩みを抱えている方、鳥山会計事務所へ相談下さい。

①自社の経営を「見える化」したい

②事業計画を作りたい

③取引先を増やしたい、販売を拡大したい

④専門的な税務・会計・不動産の知識について解決したい

⑤金融機関と良好な関係を作りたい

お客様のメリットは、経営革新等支援機関の支援を受け、事業計画の実行と進捗の報告を行うことを前提に、信用保証協会の保証料が減額（▲０．２％）されます。

鳥山会計事務所では、「地域の中小零細個人企業と不動産を元気にしよう」を経営方針に掲げ、税務会計業務はもとより企業再生、起業の支援、法人設立、建設業許可等、幅広い分野をワンストップでサービスすることで地域社会に貢献している会計事務所です。

また、不動産に強い事務所としても定評があり、グループに不動産仲介、売買、管理会社を保有している為、相続、贈与、譲渡等、あらゆる相談にも満足がいくように最後まで一貫して対応できる利点があります。

＂早い、安い、正確で感じの良い”事務所を目指し、土日、夜間営業、いつでも初回相談無料で＂あなたの立場で最適なアドバイス”を実践しております。

確定申告の時期になりました。

本年の結果（確定申告）を基に一緒に事業計画を立てていきましょう。

平成２５年２月４日（月）

今村章吾

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

４．問題点

そのⅠの場合には、問題点があり、放っておくと相続税がかかるようになってきます。

「借入金の返済が進んでいくため」です。

家賃から毎月着実に返済されていくので財務内容は良くなって、次々と返済が完済していけば資金繰りは、ますます良くなります。

すべて完済したときは１ヵ月２，０００万円が３人の手許に入ることも夢ではないのです。

①返済が半分進んだとき相続が発生すると

１９７，７２０万円－１００，０００万年＝９７，７２０万円

相続税　約１３，０００万円　かかるようになります。

５．対策

①借入金が少なくなることに合わせて賃貸不動産を買い増していく

つまり、順次１００，０００万円の物件を借入金で買えばいいのです。

これには、問題点があります。

１つは、１００，０００万円の物件の評価は６０，０００万円あるので差引４０，０００万円しか、相続評価の減額効果はないのです。

１９７，７２０万円+新規取得不動産（原価１００，０００万円）評価は６０，０００万円－借入金１００，０００万円＋新規借入金１００，０００万円＝５７，７２０万円

相続税は約８，０００万円かかってしまいます。

理論的には、２５０，０００万円も買わなければ０以下にはならいないのです。

これは、物件探しの面と融資の面から不可能です。

②リフォームを行う

屋根に太陽光発電機をとりつけて、収益と資産価値を上げる。

なるべく融資を利用する。

リフォーム費用は、原状回復、修繕であれば、評価は０であり、費用化できるので所得税、地方税、事業税対策になります。

太陽光発電は、私も自社グループの「東京エネルギー企業組合」で取りつけてもらい、現在３基で１，２００万円くらい投資し、１１％くらいの利回りを確保しています。

今年は、あと３基大きいもの（１０ＫＷ以上）を１，５００万円くらいかけて投資します。

こちらの評価は減価償却後の金額の７０％です。

償却期間は原則１７年

定率法で償却すれば早く投資回収でき、評価も下がります。

ちなみに太陽光発電機がとりつけられる建物は全体の４分の１くらいです。

太陽が日中あたる場所、ある程度の規模、とりつけられる構造などで制約されるためです。

興味のある方は「東京エネルギー企業組合」ＨＰをチェック

http://okudoeco.web.fc2.com/all_denka/toukyo-energy.html

ＴＥＬ：048-486-6340

ＦＡＸ：048-486-6341

お気軽にご相談下さい。

鳥山会計グループですから、もちろん＂相談無料”で誠実に対応致します。

③建て替えを順次行う

古いアパート、マンションはとり壊して建て替えをする。

私もまだ建て替えをしたことがないのですが、あと１０年もすると私も６０才を超えますので、築後３０年から４０年の物件から建て替えしようと考えています。

例えば、鳥山会計のビル、平成１４年５月に築２６年のもの「千代田生命」のビルであったものを「ゴールドマンサックス」から土地建物つきで購入しました。

土地が三角形ですが９０坪、東上線志木駅から徒歩７分です。

現在の評価は、土地約５，０００万円、建物約２，０００万円、合計約７，０００万円です。

あと１４年経つと建築後５０年、仮に３階建てマンションを建築して賃貸するとどうなるでしょうか？

１戸２５㎡の１Ｋを作るとして、６戸×３階＝１８戸

駐車場６台として、取り壊し費用　１，０００万円、建築費１５０坪×６０万円＝９，０００万円　　合計１０，０００万円

○収入

家賃管理費　１８戸×６万円＝１０８万円×１２ヵ月＝１，２９６万円

駐車場　１万×６台＝６万円×１２ヵ月＝７６万円

合計　１，２９６万円+７６万円＝１，３７２万円

○利回り　１３．７２％

取り壊し費用　１，０００万は費用にでき、建築費９，０００万円は４７年定額法で減価償却、毎年１９１万円、登記費用、不動産取得税は即時費用です。

融資は土地の返済が進んでいるため、つきやすいとの回答を金融機関からは得ています。

返済期間も

木造で２０年

鉄骨で３０年

鉄筋コンクリートで３５年は、

可能となります。

これまでのように中古のため、残存耐用年数が１０年だから１０年しか借りられないといった資金繰の苦しさから解放されます。

家賃も新築家賃で値上がりし、現在のモダンなタイプの間取りにすればリーシングも容易です。

修繕も１０年は大きなものは必要なしです。

○資金繰り　

３５年返済、利息年１．５％、１０年固定、元利金等払で１０，０００万円借りたとすると約３６０万（年返済元利）

１，３７２万円×空室滞納割合９０％×経費割合９０％＝１，１１１万円

１，１１１万円－３６０万円＝７５１万円　月６２万円

○相続税の評価

前の建物の評価分　△約１，４００万円（固定資産税の評価は２０％以下には下がりません。）

新建物の評価分　

９，０００万円×固定資産評価額割合５０％×借家権割合率７０％＝３，１５０万円

借入金（すぐに相続開始と仮定）　　　　　△１０，０００万円

合計＝△１，４００万円+３，１５０万円△１０，０００万円＝△８，２５０万円

土地建物の前の評価　７，０００万円

△８，２５０万円÷７，０００万円＝△１１７．８６％

要するに、土地の評価に食い込んで０より更に低いマイナス１７．８６％の効果を生んでいるのです。

④Ａさんのケースで、１０億円の建物を一斉に建て替えた場合どうなるでしょうか？

○収入　現在　毎年１０％で１年　３０，０００万円が３７．２％割り増し　４１，１６０万円／年となります。

返済期間の長期化により資金繰りは劇的に良くなります。

仮に新築建物の建築費合計を１００，０００万円×４．５倍（先ほどのマンション新築の場合の率を適用）＝４５０，０００万円

木造鉄筋もあるため、平均３０年の返済期間とすると１年で１８，０００万円の元利返済です。

４１，１６０万円×９０％×９０％－１８，０００万円＝１５，３３９万円

１ヵ月１，２７８万円残ります。

相続税

○評価

前の建物の評価分　                                         △７０，０００万円

新建物の評価分　４５０，０００万円×５０％×７０％＝１５７，５００万円

借入金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 △４５０，０００万円

差引　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　△３６２，５００万円

土地の評価分　２００，０００万円を加えて前の借入金２００，０００万円を完済していると仮定しても△１６２，５００万円

△１６２，５００万円÷１５，０００万円（１年間の元金返済額）＝１０．８３年もちます。

平均寿命までおそらく相続税はかからないという寸法です。

不動産物件は、なんでもいいというものではありません。

場所、駅、建物の程度、道路づけ、値段、賃貸金額、日照等、経験と知識と勘が必要です。

そして何より大切なのは、素早い行動と意思表示

鳥山会計グループでは、不動産の選定から仲介契約、管理、税金、太陽光、ＬＥＤ、自動販売機に至るまですべてに対応しております。

＂あなたの立場で最適なアドバイス”で感じ良い職員が「無料相談」でお待ちしております。

お気軽にご連絡下さい。

平成２４年１月２３日（水）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

1.実物資産

①私が日頃からお薦めしている賃貸不動産

昨年から10％以上の高利回り物件が出なくなってきています。

駅近物件は7～8％で売れてしまっています。

今まで1億円で年満室想定10％の家賃が入っていた1棟賃貸マンションが買えたものが8％になると、1,000万円÷8％＝12,500万円に値上がりしたことになります。なんと25％も上がっているのです。バブルの頃は2～3％当たり前でしたから、いずれ5％になってもおかしくはありません。この場合2倍で2億円になります。

⇒購入運用のご相談は、鳥山会計グループへ

（株）サクセスクリエイト　　　　　　https://www.aoss.jp

（株）ライフデザイン武蔵野　　　　　http://www.lifedesign-m.com

S.T不動産（株）　　　　　　  　　　　http://www.athome.co.jp/msk/st-fudousan.html

②金・プラチナ

金は昨年の安値が6月頃で欧州の銀行が債務危機で売却した際につけた約4,000円を底に、4,500円を固め、5,000円近くになってきていますが、過去7,000円につけたこともあり、世界的インフレ、戦争紛争がある度上がります。

一貫して、上昇または下降する法則を持っています。

日本の金は円安は吉です。

プラチナも同様ですが、金に比べると工業品的な面が多く、地政学的なリスク（戦争・紛争）には鈍感ですが、金に比べて出遅れ感が強く、以前は金に比べ200～300円／グラム当り高かったのが、現在は逆転してして300円くらい安くなっています。

景気回復になれば、爆発的に上がる可能性があります。

私は年末年始、金500ｇ、プラチナ500ｇのバーを鏡餅の横に置いて、毎日拝んでおります。

金運ご利益を感じますよ。

現物を買うなら田中貴金属工業、手軽に売買したい方は、ＥＴＦ（投資信託で新聞の株価欄、最後の方に純金純プラチナ投信）を証券会社経由で買う方法があります。

2.ドル預金、ドル建て債権

私は昨年から円高の度に豪（オーストラリア）ドル建て債権を購入しました。

1万円単位で購入できます。

証券会社に口座を開設し、口座へ振込をし、そこから債権の申し込みをして、購入するのですが、ここで注意点が2つあります。

○預けている間、利息がつく口座を指定すること。

○証券会社の営業マンの甘言に乗らないこと。（受付の女性みたいに忠実に実行してもらえる方か、インターネットで注文できる会社の方が良い）

アメリカのドルも良いのですが、豪ドルは米ドルに連動して資源国なので実物資産の面も持ち合わせていることと利率が高いのです。

（年利4～5％　私は昨年2度に分けて購入しましたが、平均82円くらいで、4.5％、5％のものを取得しました）今は90円ぐらいになっています。

できれば、持ち金を2～3度には分けて投資すること、一方的な円安にはなりません。

円高に少しなったときに購入するのです。（押し目買い）

そして中途半端に売却しないことです。

もう上がってしまったから遅い？のでしょうか。

いやいやまだまだ上がり始めたところです。

10％くらいしか上がっていません。

少なくとも50％までは上がってもおかしくないのです。

何しろ今まで下がり過ぎていたのですから。

円でいえば、80円が120円です。

5～6年前はそのくらいしていたのです。

但し、あくまで私の予想であり考えです。

勿論私の持論のとおり自ら実証済みですが、興味がありましたらご相談下さい。

一回目のご相談は無料です。

平成25年1月4日（金）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

本年も税務調査ブログ、税務調査に関わらず時々の身近な話題、問題を具体的に取り上げていきますので何卒宜しくお願いします。

今年前半には、ブログを体系的に編集して本に仕立てる予定ですのでご期待下さい。

さて、今年のキーワードは何でしょうか？

昨年終わりに自民党が衆議院選挙で大勝したことから、景気対策には相当力を入れそうですね。

少なくても６月の参議院選挙までは国民受けしておかないと「ねじれ」は解消しませんからね。

すると円安ドル高、超低金利、公共工事（トンネル事故などおきないように補修を中心として）の増加か、確かに、２０年余り続いたデフレも終わるか、インフレになるかもしれませんね。

景気が良くなれば消費税は値上げ環境が整います。

必ずや２段階値上げになるでしょう。ただ、日本が今まで経験してきたインフレと今回は違うと思います。

皆さんの給料は上がりますか？

家賃は上がりますか？

おそらくＮＯでしょう。

食料品、公共料金、ガソリンは上がります。

金利も上げざるをえないでしょう。

手におえないハイパーインフレになるかもしれません。

給料は上がらずにですよ。

最悪の事態が待っているかもしれません。

日本がかつて経験したことがない”スタグフレーション”の到来かも…

新年早々”おどかさないで下さいよ”という声が聞こえそうなので、ここいらで景気回復の年の挨拶とさせて頂きます。

次回からは、己が身を守る手段を考えていきたいと思います。

平成25年1月4日（金）

鳥山　昌則

税務調査ナビはこちら

税理士法人鳥山会計は、初回相談無料で夜間・土日対応している税理士事務所です。

初回フリーコールでご予約下さい。

お問い合わせはこちら

お問い合わせメールアドレス　toriyama@toriyama-k.jp

他のブログはこちらから

最新ブログ　　ブログ5　　ブログ3　　ブログ2　　ブログ1