成功事例
No.1 不動産紹介
①業種 不動産賃貸業
②人数 2人
③とりやま財産経営の支援内容
息子が商社マンで長年海外赴任している父親は80才近くの年令で自宅兼マンションを都心で所有している。
私のセミナーやユーチューブを見て本を買い、読んで池袋事務所に相談に訪れた。内容は息子もあと3年で日本に帰還する予定なので不動産賃貸業を拡大したいというものでした。
現在、父親は家賃と年金で生活しており、安定してゆとりをもって生活でき、財産作りにもなる都心の不動産経営に将来性を感じ、都心の賃貸不動産を更に増やすことに息子も賛同しています。
資金は父親が持っている6,000万円位の預貯金、借入をして規模拡大をしたいのは当然のことだし、不動産だからこそ可能なのです。
ネックは父親の年令と息子が日本にいないことでした。
ちょうど折良く銀座サロンに相談にみえた千葉のお客様が帰り際に川口の大きなマンションを売却に出したところだと話してくれたので、翌日に資料をもらい父親に提案したところ早速、見に行って、大変気に入ったとのこと、金額は18,000万円です。
法人の方が借りやすいのと所有の不動産の税金対策としても使えるので800万円で株式会社を父親を社長、息子を取締役にして、出資費率を5対3で設立しました。
銀行、信金、信組を当たって、ようやく地銀の一行に融資の可能性を見つけました。
それから、地銀との交渉に1カ月を費やし、コベナンツ手数料4%、金利1.3%、共同担保を入れて全額借入担保評価手数料20万円、根柢当設定、返済期間30年という厳しい条件付きですがなかなかの好条件をとりつけました。
④支援をした結果の
Before：所有物件に対する節税対策、今後の拡大方針と具体的な提案を求めていた。
After：所有物件の建物を法人に売却することによる抜本的な対策と、優良な物件情報の提供という具体的な提案をした。
銀行との交渉にも 赴き、銀行が求める「3期間の予定貸借対照表、損益計算書」を専門家として作成して提供した。
売主との折衝も鳥山グループ内仲介会社がスムーズに行い貢献した。融資が不調に終わっても、鳥山が考案した“都心ホテル300万不動産小口投資”を現金で行う方法を提案する具体的物件を持っている強みがある。
No.2 個人、法人間の節税
①業種 不動産賃貸業
②人数 夫婦2人役員のみ
③支援内容 個人で５棟のアパートを賃貸経営しているが、減価償却費の計上も終了し、税金の支払が多くて困っているところ、法人を設立し、法人に対して建物のみを高めの価格で売却し、減価償却費を復活させ家賃の全てを法人所得にし、役員報酬を2人でとることで給与所得控除を活用した節税を行った。個人に支払う地代を低めに設定し、土地の無償返還届を税務署に提出する。長女を後継者とすることを明確にするため株式を保有させ、役員にして役員報酬を支払うことで更なる効果を得た。
④ Before：家賃収入 6,000万円 課税所得 3,000万円
所得税等 1,370万円
手取り 1,630万円
After：法人 家賃収入 6,000万円 地代 240万円
役員報酬3人 1,800万円
減価償却費 500万円 利益 700万円
法人税等 168万円
個人 地代の利益 120万円
給与所得 450万円×3人
所得控除後課税所得 平均400万円
3人で所得税等 232万円
手取り 2,600万円 ＜970万円改善＞
No.3 税務調査
①業種 不動産売買仲介業
②人数 5人
③とりやま財産経営の支援内容
税務署の法人課税部門の税務調査において事業との関係が薄い人へ多額の交際接待費が問題にされたが接待交際費の定義を基にねばり強く交渉し、追加の税金を大幅に減少させた。
「交際費等とは、交際費、接待費、機密費、その他の費用、事業に関係のある者などに対する接待、供応、慰安、贈答、その他これらに類する行為のために支出するものをいいます。」
社長に対しても該当するので、社長の家族や友人、知人も接待、交際、慰安、贈答は法人として必要があることもあるのです。
④支援をした結果の
Before：通常なら事業の関係性が薄いということで全額否認され、修正申告又は更正される。
年間500万円×5期＝2,500万円
社長に対する認定賞与と重加算税を合わせて 約1,300万円の追徴課税、しかもほとんどの金額が損金不算入。
After：5度にわたりねばり強く交渉した結果痛み分けで50％を3期
分修正申告、認定賞与ではなく、社長に対する貸付金、認定 利息1.5％過少申告加算税で決着。
500万円×50%＝250万円×3期＝750万円
貸付金利息 20万円
追徴税金 約310万円
＜効果 約1,000万円＞