こんにちは。
とりやま財産経営、税理士の鳥山です。
日頃、多くの不動産オーナー様から資産に関するご相談をいただく中で、皆様が共通して抱える不安の一つに「税務調査」があります。不動産投資は、適切な運用により安定した収益と資産形成をもたらす有効な手段ですが、その取引額の大きさや経費判断の複雑さから、税務署の調査対象になりやすい業種の一つであることも事実です。
しかし、税務調査は決して「運が悪かった」で済まされるものではありません。調査官がどこに注目し、どのような点を指摘するのかをあらかじめ理解し、日頃から適切な対策を講じておくことで、そのリスクは大幅に軽減できます。
本日は、私たち財産経営のプロフェッショナルが、不動産投資家が直面しがちな税務調査のポイントと、その具体的なリスク回避法について詳しく解説いたします。
税務調査官が特に注目する「4つのポイント」
不動産投資家の税務調査では、調査官は主に以下の4つの点に鋭い目を光らせています。
ご自身の確定申告と照らし合わせながらご確認ください。
1. 経費計上の妥当性、特に「公私混同」の有無
最も指摘を受けやすいのが、経費の範囲です。特に、個人の生活費と事業の経費が混在しやすい項目は、厳しくチェックされます。
車両費: 事業使用割合は何パーセントか。その根拠は走行記録などで説明できるか。
自宅兼事務所の家事按分: 家賃や光熱費、通信費をどのような基準（面積、使用時間など）で按分しているか。
交際費: 本当に事業に関連する飲食費か。家族や友人との私的な会食が含まれていないか。
「何となく50%」といった曖昧な経費計上は、格好の指摘対象となります。「なぜこの金額が経費なのか」を、契約書や領収書はもちろん、具体的な使用記録といった納得できる証拠（エビデンス）をもって説明できるかが問われます。とはいえとりやま財産経営はあなたの味方です。
上記は個人事業主(不動産所得を含む)についてであり、法人化した場合の経費は、法人が社長と異なる人格であることから相当に認められる範囲が広がります。
2. 減価償却費の計算誤り
不動産所得の計算上、大きな経費となる減価償却費も重要な調査ポイントです。
中古資産の耐用年数: 使用可能な期間として見積もった年数（簡便法など）で計算する場合、建物などの種類により、その見積もりの合理性が問われます。
土地と建物の区分: 中古資産の物件価格のうち、建物の金額を上げることは買い手側にとっては、消費税の還付金額、減価償却費の計上などで大きなメリットがあります。しかし、そのためには売買契約書や固定資産税評価額において、その内訳が明確に示されている必要があります。安易な区分は否認のリスクを伴います。
とはいえ、不動産鑑定士の評価額により、建物比率を上げる方法をとりやま財産経営は開発しております。
修繕費と資本的支出の判断: 原状回復や通常の維持管理のための支出は「修繕費」として一括で経費にできますが、建物の価値を高めたり、耐久性を増したりする支出は「資本的支出」として資産計上し、減価償却しなければなりません。この判断を誤ると、多額の申告漏れを指摘される可能性があります。
3. 不動産売却時（譲渡所得）の注意点
物件を売却した年の申告は、金額が大きくなるため特に念入りに調査されます。
短期:長期譲渡の分類:売却した不動産の取得時からの所有期間が売却した年の1月で5年を超えているか？
取得費の計上: 購入時の売買契約書などを紛失し取得費が不明な場合、売却価格の5%でしか取得費を計上できず、多額の税金が発生する可能性がありますが、
とりやま財産経営では購入当時の時価を推定し、税務署へ提出した実績が多数あります。
譲渡費用の範囲: 仲介手数料だけでなく、測量費や印紙代など、譲渡のために直接要した費用を漏れなく計上しているか。
各種特例の適用: 居住用財産の3,000万円特別控除など、特例が適用できる余地がないか？
消費税等の課税事業者に該当していると建物の売却代金に多額の消費税が課税されます。売却前にとりやま財産経営に相談してください。
4. 収入の計上漏れ
家賃収入だけでなく、礼金、更新料、駐車場代といった付随的な収入が、漏れなく正しい事業年度に計上されているかも確認されます。管理会社に任せきりにせず、年間の送金明細と賃貸借契約書を照合し、内容を把握しておくことが肝要です。
今すぐ実践すべき「リスク回避法」
では、これらのリスクを回避するために、具体的に何をすべきでしょうか。
1. 証拠書類（エビデンス）の徹底管理と記録
全ての基本は、取引の事実を証明する証拠書類を整理・保管することです。「この支出は、不動産事業のために必要だった」と胸を張って主張できるよう、日頃から領収書や契約書を整理し、判断に迷う支出については、その目的や内容をメモ書きでも良いので残しておく習慣をつけましょう。
2. 不動産税務に精通した税理士との連携
不動産税務は、法人税や所得税の中でも特に専門性が高い分野です。前述した資本的支出と修繕費の判断など、専門家でなければ難しいケースが多々あります。不動産税務に精通した税理士をパートナーに持つことで、適切な会計処理が可能になるだけでなく、万が一調査の対象となった場合でも、理論武装して的確な対応を任せることができます。
また、税理士が申告内容を保証する「書面添付制度」を利用することで、税務署からの信頼度が格段に上がり、調査自体が省略される可能性も高まります。これは専門家と連携する大きなメリットの一つです。
とりやま財産経営は、書面添付を勧めております。
3. 誠実な申告姿勢
最後は精神論のようですが、これが最も重要です。意図的な過少申告や安易な経費計上は、必ずどこかで綻びが生じます。判断に迷うグレーゾーンの処理こそ、専門家に相談し、最も安全で合理的な方法を選択する。その誠実な姿勢が、長期的に見て最大の税務調査リスク回避法となるのです。
まとめ
税務調査は「恐れる」ものではなく、「正しく備える」ものです。日々の取引を正確に記録し、その証拠を保管し、誠実な申告を心がける。そして、そのプロセスを専門家である税理士と共に歩む。この体制を築くことこそが、皆様が安心して不動産経営に専念し、大切な資産を100年先まで守り育てるための礎となります。
とはいえ、税務調査は一定の割合で選定されます。一生のうち一度や二度はあるものです。税務署の調査官は役人です。サラリーマンです。人ですから弱い者に強く強い者に弱いのです。とりやま財産経営は、顧問先と一緒になり闘い、強い立場にします。
不動産に関する税務でお悩みの際は、ぜひ一度、私たち「とりやま財産経営」にご相談ください。皆様の財産経営を全力でサポートいたします。グレーゾーンをホワイトにします。全力で顧問先を守ります。
