不動産を購入する場合に、通常、金融機関から借入金を活用すると思います。自己資金では買う事ができない物件でも、融資により、購入することができます。この融資を活用して自己資金では買えない物件を手に入れることを、レバレッジを利かすと表現され、不動産投資の妙味とも言われます。さらに、融資を活用して物件を買うことで、節税になるとも言われます。では、借入金を返済することで、税金は減るのでしょうか。
ここを会計的に理解することが大切です。貸借対照表(B/S)を考えてください。借入をする行為は、B/Sの借方に預金が増え、貸方に同額の借入金が増えます。そして、物件を購入することで、借方の預金が、土地・建物に変わり、貸方の借入金は変わりません。その後、賃貸が開始されたら、賃料が入ってきて、それを原資に借入金を返済することになります。
このように、融資の実行と返済は、B/Sのみの動きになり、利益を基に計算する税金の計算には影響しません。節税には、ならないということです。
では、なぜ、節税になると言われるのでしょうか。それには、減価償却の実態を理解する必要があります。減価償却とは、建物のように長期間使用できるものを購入した場合、購入した時に一回で全額を費用として計上すると大きな赤字を計上することになり、利益の計算に不都合が生じます。そこで、このような長期間使用できるものは、一回に費用にすることなく、使用できる年数(耐用年数)で均等に費用化する方法をとります。つまり、金銭ベースで考えると、建物を購入した時に、一括で代金を支払っていますが、費用とはしないで、その後、耐用年数によって費用化することで、毎期、金銭の支出のない費用が計上されます。よって、受け取った賃料から管理費等の実際に支出の伴う経費+減価償却費を控除した残りを基に税金を計算するために、税金が減り節税になったと考えてしまうのです。また、個人の投資家の場合は、本業の給与所得等と不動産所得の赤字を損益通算することで、給与所得の源泉所得税の還付を受けることで税金を減らせたと満足する場合もあるのかもしれません。
では、節税は、本当に好ましいことでしょうか。税金の本質から考えてみます。所得税・法人税は、大雑把にいえば事業活動の収入から費用を引いた利益を基に税金の計算を行うので、税金を減らす方法は、利益を減らすことになり、費用を増やすことと同義です。利益を増やすために事業をしているのに、税金を減らすことだけを目的に必要以上の経費を使うという矛盾した行動をすることになりかねません。税金は、利益の一部を払うだけですので、財を成すには、しっかり利益を出して、適正な税金を払うほうがよさそうです。
一方で、相続対策として不動産を購入することは有効と考えられます。理由は、金融資産は額面評価ですが、不動産は路線価等の評価を使えるからです。しかし、相続税だけを考えて、人口減少地区に賃貸物件を建てるなど、相続人が負担になるようなことをするのは、本末転倒と思います。
それぞれの税金の本質や仕組みを理解し、信用できる専門家に相談をしながら、健全な不動産投資を行っていくことが重要であると考えます。
